正當(dāng)調(diào)控力度日益加大，地產(chǎn)業(yè)人士對前途不再樂觀時，來自一家房地產(chǎn)公司的消息卻令地產(chǎn)商們重新振奮起來。龍湖地產(chǎn)11月9日宣布，已提前完成全年248億元合同銷售目標，成為少數(shù)在今年提前完成銷售任務(wù)的房企之一。一些行業(yè)分析師說，與那些依靠大幅打折促銷等低端營銷手段獲取銷售業(yè)績提升的房企相比，依靠品牌影響力、區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略和對市場需求把握能力，提前完成銷售目標的龍湖地產(chǎn)，顯然更能顯現(xiàn)地產(chǎn)公司自身的價值和實力。
此前，在H股上市的龍湖地產(chǎn)股價已突破10港元，較去年7元多一港元的開盤價勁升40%多，為去年上市的內(nèi)房股中股價表現(xiàn)最好的公司。多家國家投行的研究報告稱，龍湖地產(chǎn)的銷售業(yè)績預(yù)期理想，龍湖股價仍然有繼續(xù)上升的可能性。
一家房地產(chǎn)研究機構(gòu)此前曾發(fā)布報告認為，今年的最嚴厲宏觀調(diào)控環(huán)境，將催生出一批業(yè)績表現(xiàn)獨立于市場的優(yōu)秀企業(yè)，在明年房地產(chǎn)業(yè)的資金收緊局面將進一步加劇的環(huán)境下，這樣的企業(yè)會成為各類資金集中投資的重點。
根據(jù)上述觀點，類似龍湖這樣銷售成績理想，并且明年銷售業(yè)績預(yù)期繼續(xù)會上升的房地產(chǎn)企業(yè)，才有可能不缺錢。他們因此希望解開龍湖內(nèi)部企業(yè)經(jīng)營管理的“達芬奇密碼”，試圖為其他開發(fā)商尋找一個可供借鑒的范本。
提前布局奠定優(yōu)勢基礎(chǔ)
根據(jù)龍湖地產(chǎn)此前公布的銷售數(shù)據(jù)，龍湖新進入的幾個城市，諸如無錫、常州、沈陽、青島、杭州等均取得了非常不錯的銷售業(yè)績，是今年龍湖能提前完成銷售任務(wù)的一大功臣。以10月份首次開盤的常州酈城?香醍漫步和青島滟瀾海岸項目為例，銷售均超過10億元，雙雙打破當(dāng)?shù)厥袌鲣N售記錄。11月，杭州龍湖?滟瀾山首次開盤同樣受到當(dāng)?shù)厥袌稣J可，一周內(nèi)實現(xiàn)協(xié)議認購逾9億元，創(chuàng)杭州10月份以來單盤首開套數(shù)、金額、面積三項指標第一。，。
中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵說，龍湖地產(chǎn)上述新進入市場的布局，非常符合未來相當(dāng)長一段時間國內(nèi)樓市的整體走勢。此前，中原地產(chǎn)曾作過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)今年銷售額比較好的是那些在二線城市中處于發(fā)展上升期城市布局的開發(fā)商，龍湖地產(chǎn)無疑就屬于這一類。
今年新進入的青島、沈陽、無錫、常州、杭州等市場被其他開發(fā)商和各類地產(chǎn)機構(gòu)廣為看好。劉淵說，這些城市目前正處于上升期，不僅今年，未來幾年當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠖紩浅?/font>旺盛，將確保龍湖地產(chǎn)在未來幾年能夠取得穩(wěn)定增長的業(yè)績。
今年，中國房地產(chǎn)研究測評中心也發(fā)布研究報告認為，龍湖地產(chǎn)此前布局環(huán)渤海區(qū)域，是今年銷售額增長速度最快的兩大區(qū)域，尤其是環(huán)渤海區(qū)域所處的華北地區(qū)，銷售額占整個全國市場份額的比重增加了10%以上，而龍湖起家的根據(jù)地——西部區(qū)域的增長速度雖然不如環(huán)渤海，但市場卻遠比東部來得穩(wěn)定，是確保公司業(yè)績長期穩(wěn)定增長的堅石。至于長三角區(qū)域的很多城市，今年雖然受到調(diào)控影響較大，但是龍湖新進入的常州、無錫、杭州等城市依然顯示出強勁的需求，在八九月份，這些城市多次曝出當(dāng)?shù)貥潜P排隊購房的新聞。
龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士則認為，龍湖在長三角、環(huán)渤海和西部地區(qū)重點布局的城市，扮演著“發(fā)動機”的角色，以上海為例，不僅是長三角戰(zhàn)略的一個重要堡壘，同時還向周邊新地區(qū)公司輸出技術(shù)和人才，分享經(jīng)驗。
強大的產(chǎn)品研發(fā)能力
如果說，有遠見的提前布局，令龍湖地產(chǎn)贏在了起跑線上，那么對市場需求的把握能力，令龍湖擴大了對競爭對手的領(lǐng)先優(yōu)勢。中房信分析師薛建雄對龍湖的產(chǎn)品研發(fā)能力和營銷能力是贊不絕口，認為其把握市場需求的能力很強。
在上海工作的他，更多接觸到的是上海龍湖。他表示，龍湖對上海市場的把握能力要遠遠高于其他開發(fā)商。上海龍湖的產(chǎn)品主要有兩類，面向首次置業(yè)的剛性需求和面向中小私人企業(yè)主的產(chǎn)品。后者的需求是城市公寓或者近郊的小別墅。龍湖精確地把握了上述需求，開發(fā)的產(chǎn)品很有針對性，因此很快就能賣完。
相比之下，上海其他一些大牌開發(fā)商往往找不準需求定位，一些開發(fā)商在近郊地段建造大戶型的豪宅公寓，因此銷售反應(yīng)平淡。薛建雄說，產(chǎn)品研發(fā)能力強幾乎是外界對龍湖地產(chǎn)的一致評價。由于精準定位目標客戶，又在充分了解他們需求的情況下開發(fā)產(chǎn)品，因此一般而言，龍湖的項目大多很好銷，也因此成為同行模仿的“重災(zāi)區(qū)”。
此前，一家上海地產(chǎn)商就向多位媒體記者表示，他們在產(chǎn)品的形態(tài)、建筑風(fēng)格、園林設(shè)計等多個方面模仿龍湖的產(chǎn)品，希望能獲得更好的銷售業(yè)績。
但是，在業(yè)內(nèi)人士看來，僅僅依靠設(shè)計模仿，想要獲得龍湖一樣的競爭優(yōu)勢，幾乎是沒有可能性的。因為，龍湖擁有自己獨立的研發(fā)設(shè)計部門，此前開發(fā)的龍湖藍湖郡項目甚至曾經(jīng)獲得了專利。而龍湖的很多項目又是在部分項目已獲得成功的基礎(chǔ)上，不斷深化改良的結(jié)果，因此競爭優(yōu)勢更強。比如，將于今年12月底公開樣板房的上海龍湖?蔚瀾香醍和預(yù)計在明年上半年上市的龍湖?好望山項目將主打合院產(chǎn)品，沿襲了藍湖郡的諸多優(yōu)點，意味著上海龍湖將進入產(chǎn)品全面升級的發(fā)展時代。
長三角市場將被深耕
盡管，龍湖地產(chǎn)今年1至10月在長三角地區(qū)的銷售額只有43.9億元，但對龍湖來說，長三角區(qū)域?qū)⑹敲骱竽挲埡N售額創(chuàng)造新高的重要保證。龍湖內(nèi)部人士透露說，明年龍湖在長三角的布局除了即將在年末和明年推出的上海兩大項目外，龍湖在無錫、常州、杭州等各大城市都升級了產(chǎn)品，令市場競爭力進一步提升。
比如無錫龍湖地產(chǎn)向市場高調(diào)推出一個新的組團——溪岸疊墅。這個組團位于滟瀾山社區(qū)內(nèi)朗月河的河畔，從景觀資源的占有來說，這個組團不僅擁有社區(qū)其他的的房子擁有的太湖湖景、濕地公園以及龍湖的5重社區(qū)園林，更是獨享了朗月河河畔絕無僅有的精致河景。
所有疊下戶型都擁有南北雙花園。在這個組團里的設(shè)計里，所有的地上車位都挪至地下了，每個疊下戶型因此獲得前后兩個超大花園。可以選擇前花園入戶，也可選擇后花園入戶。你可以在花園里種花、品茶，看書或者聊天、燒烤。有了更大更多的活動空間。
每戶人家享有至少2個地下車位。所有的露臺都能實現(xiàn)270°觀景。每戶疊上人家，都能免費獲得一個頂層閣樓，閣樓外都有一個寬大的觀景露臺。
而此前，龍湖在杭州的項目——滟瀾山曾推出了七層電梯花園洋房，贈送兩層底躍地下室，由于它的2層獨立花廊平臺入戶、頂層贈送閣樓、花園露臺等獨具龍湖別墅特征的浪漫產(chǎn)品，客戶相互推薦及重復(fù)認購超過五成之多。