重慶龍湖·北城天街單日最高客流量突破20萬人次
就在國內(nèi)開發(fā)商受調(diào)控之壓，紛紛摸索著轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之時(shí)，龍湖集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已摸爬滾打十年之久，已打造出“天街”、“MOCO”、“星悅薈”三大商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略品牌，并在多地進(jìn)行復(fù)制建設(shè)。在龍湖商業(yè)版圖中，除目前已經(jīng)經(jīng)營的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來3年每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購物中心開業(yè)，如2012年重慶時(shí)代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014或2015年北京長楹天街開業(yè)，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升到30%。
曾以精致住宅領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)業(yè)界的龍湖地產(chǎn)，不經(jīng)意間，已成為國內(nèi)最賺錢的商用物業(yè)開發(fā)運(yùn)營商之一。
持續(xù)經(jīng)營提升商業(yè)價(jià)值
作為開發(fā)商，龍湖最廣為人知的是其住宅項(xiàng)目的精致細(xì)膩，其實(shí)早在2003年，龍湖重慶北城天街項(xiàng)目就已經(jīng)開業(yè)。要說是最早涉足購物中心的開發(fā)商之一，龍湖當(dāng)之無愧。
從當(dāng)年一幅被轉(zhuǎn)手20多次無人問津的客車修理廠地塊，到如今一個(gè)購物中心帶起整個(gè)商圈的業(yè)界神話，龍湖打造北城天街歷時(shí)十年之久。
“做商業(yè)與做住宅完全不同，住宅建成賣出后就與開發(fā)商幾乎沒有關(guān)系了，但商業(yè)的經(jīng)營是貫穿項(xiàng)目的整個(gè)生命周期?！?重慶龍湖地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理何長春認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是持續(xù)投入和長久考驗(yàn)，不僅前期要做好定位、規(guī)劃，中期要做好建設(shè)、招商，項(xiàng)目建成后的運(yùn)營、管理以及必要時(shí)的升級改造，更是決定商業(yè)項(xiàng)目保持長久生命力，始終能為商家?guī)碜畲罄妗⒔o顧客以不斷驚喜的關(guān)鍵所在。
例如在重慶北城天街開業(yè)后的第八年，2011年龍湖投入5000萬元進(jìn)行升級改造，這次巨額投入不僅在動線、燈光等多處細(xì)節(jié)更突顯人性化，讓整個(gè)項(xiàng)目耳目一新，預(yù)計(jì)將帶動項(xiàng)目租金收入提升，而2010年主力店的重新定位改造，也帶來租金收入提升帶來顯著成果。
現(xiàn)在的北城天街立足重慶，輻射西南地區(qū)，是重慶最大、功能最完善、業(yè)態(tài)最豐富的超大型購物中心。2011年，北城天街日均客流量15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，已達(dá)到成熟購物中心單日客流量國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；2011年，北城天街營業(yè)額突破30億元，2008、2009、2010連續(xù)三年，每年都保持高速增長。
目前，北城天街已成為西部首條“國家4A級旅游景區(qū)”現(xiàn)代商業(yè)步行街，是國內(nèi)一家以項(xiàng)目名稱作為國家行政地名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是同業(yè)眼中“每個(gè)平方米都能擰出人民幣”的商業(yè)價(jià)值標(biāo)桿。
并在北城天街的帶動下，其所處的觀音橋商圈連續(xù)6年成為重慶發(fā)展速度最快的商圈與 “重慶十大時(shí)尚地標(biāo)”，并成為與重慶傳統(tǒng)的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”。
商業(yè)項(xiàng)目出租率業(yè)內(nèi)最高
如果說，一個(gè)北城天街的成功可能是一種偶然，那么龍湖商業(yè)地產(chǎn)在重慶、成都、北京等多地的全面開花就不得不看作是一種有規(guī)劃、有積累的商業(yè)圖謀了。
據(jù)龍湖內(nèi)部員工透露，龍湖商業(yè)的員工飛赴全球各地，考察全球最好的商場，已成家常便飯。龍湖深知商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)靠細(xì)節(jié)打動人心、經(jīng)驗(yàn)決定成敗的技術(shù)活兒，目前中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)整體水平還有很大的進(jìn)步空間，只有走到外面去開拓視野、多看多學(xué)才能超過國內(nèi)同行，達(dá)到國際水平。
打造住宅上的專業(yè)與細(xì)致同樣影響著龍湖商業(yè)。龍湖商業(yè)公司有份名為《購物中心建造標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)部文件，是龍湖經(jīng)過無數(shù)商場考察分析后總結(jié)出的打造綜合體的各種參數(shù)，包括商場各部位、各種業(yè)態(tài)對于風(fēng)控系統(tǒng)、溫度、適度、燈光、升降梯等細(xì)節(jié)的不同參數(shù)要求。龍湖對于商場細(xì)節(jié)的要求，近乎于苛刻。
而作為商場業(yè)主，龍湖與租戶更是保持共贏、共成長的商業(yè)合作模式，商場租金收入穩(wěn)步增長的同時(shí)，商戶業(yè)績年成長也穩(wěn)步提升。龍湖自行開發(fā)了《龍湖商業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)》，可實(shí)時(shí)監(jiān)控旗下所有項(xiàng)目每家租戶當(dāng)日營業(yè)額、租金情況、人流量等指標(biāo)，關(guān)注商戶經(jīng)營情況，并及時(shí)給予幫助。在新開商業(yè)項(xiàng)目中，如重慶大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目U城天街，秉持與商家共同成長的原則，甚至寒暑假租金打折；北城、西城項(xiàng)目定期進(jìn)行店長大會，交流和培訓(xùn)業(yè)務(wù)技能。
龍湖的用心與貼心，得到了眾多商家的信任和追隨，建立起一個(gè)龐大的商戶資源庫，使龍湖成為國內(nèi)招租率最高的商業(yè)運(yùn)營商。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍招租率在5-7成，而龍湖旗下運(yùn)營項(xiàng)目出租率與開業(yè)率均高于國內(nèi)平均水平。很多商家都是“龍湖開到哪里，就跟到哪里”，不少國際大牌也將進(jìn)入重慶市場的首家店或創(chuàng)新模式開在龍湖商業(yè)項(xiàng)目中，如H&M、優(yōu)衣庫、法拉利、賓利等，星巴克也將重慶第一家社區(qū)店開在龍湖晶酈館。
2003年進(jìn)駐北城天街的遠(yuǎn)東百貨，2010年業(yè)績高達(dá)近10億元，連續(xù)4年成為遠(yuǎn)東集團(tuán)大陸地區(qū)百貨事業(yè)成長率冠軍，2011年銷售業(yè)績成長超過20%。
同期開業(yè)的UME國際影城，北城天街店為2010年全國觀影人次第1名、票房第2名，2011年則上升至全國單店票房第一，并占據(jù)重慶票房總收益的70%以上。于2006年進(jìn)駐北城天街的哈根達(dá)斯，逐年取得了良好增長業(yè)績，2010年成為西南地區(qū)單店業(yè)績第一名。
而位于重慶龍湖MOCO家居生活館的賓利汽車，2011年11月試營業(yè)，當(dāng)月銷售7輛轎車，成為全國單體店月銷售翹楚。
二十年商業(yè)圖謀
幾乎可以說，龍湖是國內(nèi)最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司之一。隨著新商場陸續(xù)投入使用及原有商場改造提升，龍湖旗下商用物業(yè)投資租金連續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長。
2010年龍湖集團(tuán)租金收入總額較前年同期增長45.1%至人民幣2.9億元，租金收入毛利率也由2009的78%提升至2010年的79%。2011年通過強(qiáng)化投資物業(yè)組合和優(yōu)化商場運(yùn)營管理，集團(tuán)持有的商業(yè)運(yùn)營面積已達(dá)到44萬平方米，租金收入總額超過4億元，較2010年增長約四成。
“龍湖商業(yè)的全國化，是以二十年為計(jì)的長期戰(zhàn)略?！饼埡瘓F(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健在說到集團(tuán)的商業(yè)雄心時(shí)，毫不諱言。他透露，除目前已經(jīng)經(jīng)營的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來3年每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購物中心開業(yè)，如2012年重慶時(shí)代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014或2015年北京長楹天街開業(yè)，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升到30%。魏健坦言，盡管龍湖起步很早，目前也擁有了多個(gè)高回報(bào)的案例，如2003年開業(yè)的重慶北城天街，初期投入3個(gè)多億，現(xiàn)在每年租金收入達(dá)2個(gè)多億，但未來擴(kuò)張的路還很長。“龍湖定位于為新興中產(chǎn)家庭提供中高端、體驗(yàn)式的消費(fèi)空間，因此對項(xiàng)目的地塊選址、交通關(guān)系、居住配套、招商品類等都有一套嚴(yán)苛的遴選標(biāo)準(zhǔn)?！蔽航”硎?。
在這一前提之下，更快、更大一直都不是龍湖做商業(yè)的目標(biāo)?！拔覀兊某霭l(fā)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)可控、與商戶共同持續(xù)賺錢、促進(jìn)城市商圈的成熟繁榮?！蔽航≌J(rèn)為，龍湖的擴(kuò)張一定是穩(wěn)健、務(wù)實(shí)、目標(biāo)明確的。
未來對于龍湖商業(yè)來說，在眼前，更在腳下。