2022年3月25日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（「龍湖集團(tuán)」或「集團(tuán)」，港交所股份代號(hào)：960）公布其截至2021年12月31日止全年業(yè)績(jī)。

主要財(cái)務(wù)表現(xiàn)： -2021年合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)7.2%至2900.9億元（人民幣，下同）。 -營(yíng)業(yè)額2233.8億元，同比增長(zhǎng)21.0%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入104.1億元（不含稅租金收入），同比增長(zhǎng)37.5%。 -歸屬于股東的凈利潤(rùn)238.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%。毛利同比增長(zhǎng)4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤(rùn)率為13.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.0%。 -凈負(fù)債率為46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元。 -綜合借貸總額1920.7億元，平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限6.38年。 -每股基本盈利4.047元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之每股核心盈利同比增長(zhǎng)19.6%至3.807元。董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股人民幣1.23元，計(jì)入中期股息每股人民幣0.47元，全年合計(jì)派發(fā)股息每股人民幣1.70元，同比增長(zhǎng)18.9%。

2021年，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、疫情反復(fù)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和疫情防控保持全球領(lǐng)先地位。長(zhǎng)效機(jī)制下，“房住不炒”仍是地產(chǎn)行業(yè)主基調(diào)，政府調(diào)控促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定、良性、健康發(fā)展。

龍湖堅(jiān)守盤(pán)面，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2233.8億元，同比增長(zhǎng)21.0%。

龍湖堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅(jiān)持長(zhǎng)期原則、堅(jiān)持樸素的生意邏輯與底線思維，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)為238.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之歸母核心凈利潤(rùn)224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%。毛利同比增長(zhǎng)4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤(rùn)率為13.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.0%。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售額2900.9億元 同比增長(zhǎng)7.2%

聚焦優(yōu)質(zhì)城市 把握增長(zhǎng)動(dòng)能

面對(duì)多變的行業(yè)格局與市場(chǎng)環(huán)境，龍湖集團(tuán)恪守戰(zhàn)略、執(zhí)行堅(jiān)定，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2045.5億元，交付物業(yè)總建筑面積1377.3萬(wàn)平方米。

全年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售2900.9億元，同比增長(zhǎng)7.2%。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷(xiāo)售額在全集團(tuán)占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

“雙集中”供地模式下，集團(tuán)進(jìn)一步確保投資精準(zhǔn)度，提升項(xiàng)目管控能力。2021年，集團(tuán)共計(jì)新增122幅地塊，新進(jìn)湛江、鹽城、鄂州、寧德、湖州、金華6座城市，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為2355萬(wàn)平方米，權(quán)益面積1338萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米6485元。

截至2021年底，集團(tuán)總土儲(chǔ)合計(jì)7354萬(wàn)平方米，權(quán)益面積5047萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)已遍布環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華南、華中五大城市群的69個(gè)城市，約85%的貨量集中在高能級(jí)城市的價(jià)值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

報(bào)告期后，龍湖集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為94萬(wàn)平方米，權(quán)益面積49萬(wàn)平方米。

投資性物業(yè)租金收入增37.5%至104.1億元

輕重并舉 回報(bào)可期

龍湖集團(tuán)依然一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實(shí)推進(jìn)，收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，回報(bào)穩(wěn)定可期。2021年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

龍湖持續(xù)布局商業(yè)，提升回報(bào)。得益于突出的運(yùn)營(yíng)管理能力，2021年龍湖商業(yè)開(kāi)啟輕重并舉模式，在一二線城市網(wǎng)格化布局提速，全年守時(shí)保質(zhì)地新開(kāi)12座商場(chǎng)，長(zhǎng)沙、武漢首座天街開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全國(guó)首個(gè)龍湖商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目武漢范湖里商業(yè)街亮相。全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)61座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積達(dá)594萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為749萬(wàn)平方米），整體出租率97.2%。商業(yè)租金增長(zhǎng)40%至81.5億元，商場(chǎng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)53%至467億元，全年平均日客流209萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)38%。20年的鍛造與歷練，確保集團(tuán)在任何波動(dòng)周期里都享有租金的保障，以豐富業(yè)態(tài)及符合消費(fèi)趨勢(shì)的品牌，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自身空間增值。

除商場(chǎng)外，集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策，旗下租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓堅(jiān)持戰(zhàn)略篤定。

租賃住房行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，安全規(guī)范且專(zhuān)業(yè)度高的租賃品牌迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。得益于行業(yè)利好政策的支持及運(yùn)營(yíng)管理能力的穩(wěn)步提升，龍湖冠寓去年開(kāi)始已實(shí)現(xiàn)盈利，租賃住房全年租金收入貢獻(xiàn)22.3億。截至2021年底，冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)10.6萬(wàn)間，租金收入22.3億元，同比增幅23%，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源，期末整體出租率為92.9%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為94.3%，累計(jì)服務(wù)超180萬(wàn)用戶，客戶滿意度達(dá)95% 。發(fā)展同時(shí)，龍湖冠寓主動(dòng)肩負(fù)起社會(huì)責(zé)任，助力行業(yè)健康、高質(zhì)發(fā)展，參與國(guó)家《長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編制；榮獲質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理“三標(biāo)”體系認(rèn)證；全國(guó)首批11個(gè)五星級(jí)長(zhǎng)租公寓，冠寓9個(gè)項(xiàng)目入選。

空間服務(wù)釋放更大能量與想象

推出“龍湖智創(chuàng)生活”新品牌

順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)消費(fèi)需求，秉承“善待你一生”的企業(yè)愿景，集團(tuán)推出全新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，有機(jī)融合物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩大核心業(yè)務(wù)能力，成為龍湖集團(tuán)多航道協(xié)同發(fā)展的新著力點(diǎn)，推動(dòng)龍湖生態(tài)體系發(fā)展壯大。

2021年，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)全口徑收入104億元，首次破百億。20余年來(lái)，龍湖智創(chuàng)生活將服務(wù)的觸角廣泛延伸至居住、商業(yè)、產(chǎn)辦及城市的廣闊空間，為個(gè)人及各類(lèi)機(jī)構(gòu)客戶提供有溫度的服務(wù)。截至2021年底，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊實(shí)際管理面積2.64億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)十三年超過(guò)90%。

去年，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務(wù)品牌——“塘鵝”，應(yīng)勢(shì)升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，圍繞居住需求的衍生正在激發(fā)新的增長(zhǎng)動(dòng)能。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，多樣化資產(chǎn)管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。生長(zhǎng)于社區(qū)，服務(wù)于社區(qū)，深耕十余年至今，塘鵝租售矢志為客戶提供一站式全生命周期固定資產(chǎn)管理服務(wù)，力爭(zhēng)構(gòu)建生態(tài)級(jí)社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)；而基于健康環(huán)保、即裝即住的特點(diǎn)，塘鵝美裝修已經(jīng)生長(zhǎng)于租賃住房、寫(xiě)字樓、連鎖品牌酒店以及幼兒園等環(huán)保要求較高的多重業(yè)態(tài)中，實(shí)現(xiàn)了龍湖體系內(nèi)外場(chǎng)景生長(zhǎng)，將裝配式整裝服務(wù)帶到更廣大的空間。

平均借貸成本4.14% 創(chuàng)歷史新低

持續(xù)保持民營(yíng)房企最佳信用評(píng)級(jí)

龍湖持續(xù)強(qiáng)調(diào)盤(pán)面安全，將嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模及不斷降低融資成本作為發(fā)展的重要前提。2021年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)平均借貸成本4.14%，創(chuàng)歷史新低；平均貸款年限6.38年，凈負(fù)債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求。

集團(tuán)持續(xù)獲資本市場(chǎng)認(rèn)可，是國(guó)內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，中誠(chéng)信證評(píng)（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定，令集團(tuán)繼續(xù)保持民營(yíng)房企的最佳信用評(píng)級(jí)。

2021年3月15日，集團(tuán)被納入恒生指數(shù)成份股，正式躋身藍(lán)籌股。因?qū)徤髯月傻呢?cái)務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展，去年5月，龍湖集團(tuán)首次登榜《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和強(qiáng)大的企業(yè)綜合實(shí)力，進(jìn)一步獲得認(rèn)可。

信任是多年積累的結(jié)果，更須時(shí)時(shí)維護(hù)，全集團(tuán)始終以嚴(yán)明的資金管理及融資紀(jì)律作為業(yè)務(wù)開(kāi)展的戒尺，以此緊握發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。

2021年，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行90億元公司債，10億元中期票據(jù)，票息介乎于3.35%至4.40%之間，期限介乎于5年至15年。

報(bào)告期外，2022年1月，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債，票息介乎于3.49%至3.95%之間，期限介乎于6年至8年。

以善相待 和合共生

深度踐行時(shí)代使命

穩(wěn)步發(fā)展的進(jìn)程中，集團(tuán)從戰(zhàn)略層面踐行可持續(xù)發(fā)展理念，不斷拓寬善待的邊界。

在全球綠色復(fù)蘇及中國(guó)“雙碳”目標(biāo)的引領(lǐng)下，龍湖集團(tuán)“善待你一生”被賦予新的涵義。截至2021年底，集團(tuán)內(nèi)滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目面積超9000萬(wàn)方，未來(lái)更以綠色建筑全面覆蓋為目標(biāo)，啟動(dòng)綠色低碳發(fā)展策略并完善運(yùn)營(yíng)體系。

去年5月，龍湖集團(tuán)發(fā)布2020可持續(xù)發(fā)展報(bào)告。這是龍湖集團(tuán)首次發(fā)布獨(dú)立報(bào)告，不僅標(biāo)志著龍湖ESG體系構(gòu)建更趨完善，也彰顯龍湖集團(tuán)在可持續(xù)發(fā)展方面不斷探索與實(shí)踐的堅(jiān)定信念。

恪盡社會(huì)責(zé)任，發(fā)揚(yáng)公益、創(chuàng)新的時(shí)代精神則是龍湖當(dāng)下深度踐行的時(shí)代使命。自2020年10月成立以來(lái)，龍湖公益基金會(huì)在關(guān)愛(ài)兒童、助學(xué)興教、助老扶貧領(lǐng)域陸續(xù)開(kāi)展了“欣芽計(jì)劃”、“湖光計(jì)劃”、“展翅計(jì)劃”、“溪流計(jì)劃”、“萬(wàn)年青計(jì)劃”等20余個(gè)公益項(xiàng)目，累計(jì)幫扶近4萬(wàn)人。

危難之中見(jiàn)真情，在抗疫救災(zāi)層面，去年7月，龍湖公益基金會(huì)向鄭州市慈善總會(huì)捐贈(zèng)2000萬(wàn)元，緊急馳援河南暴雨災(zāi)害；10月，公益基金會(huì)向山西省慈善總會(huì)捐贈(zèng)1000萬(wàn)元，緊急馳援山西暴雨災(zāi)區(qū)。截至目前，龍湖集團(tuán)及創(chuàng)始人已累計(jì)向社會(huì)捐贈(zèng)超17億元。

在善待員工領(lǐng)域，龍湖“大同源關(guān)愛(ài)計(jì)劃”進(jìn)一步升級(jí)了員工保障體系，惠及龍湖員工及其配偶、子女共計(jì)近10萬(wàn)人。

因在社會(huì)責(zé)任方面的突出表現(xiàn)，去年，龍湖集團(tuán)獲MSCI（明晟公司）ESG“BBB”評(píng)級(jí)，屬業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)評(píng)級(jí)；GRESB房地產(chǎn)評(píng)估給予龍湖綠色三星級(jí)認(rèn)可，其得分位列東亞地區(qū)上市住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商第二名；因恪積極投身公益事業(yè)，龍湖集團(tuán)榮獲中國(guó)公益慈善領(lǐng)域的最高政府獎(jiǎng)——“第十一屆中華慈善獎(jiǎng)”。

今年1月27日，全球領(lǐng)先的環(huán)境、社會(huì)與企業(yè)管治（ESG）評(píng)級(jí)及研究公司Sustainalytics發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，將龍湖集團(tuán)ESG評(píng)級(jí)從“中風(fēng)險(xiǎn)”調(diào)整為“低風(fēng)險(xiǎn)”，風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù)從22.5下調(diào)至15.8（分?jǐn)?shù)低代表風(fēng)險(xiǎn)小），位列境內(nèi)房企最佳。

堅(jiān)守“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略

堅(jiān)持長(zhǎng)期主義及高質(zhì)量發(fā)展

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性及澎湃活力，地產(chǎn)行業(yè)將在“房住不炒”的主基調(diào)下，迎來(lái)新的模式和階段—良性循環(huán)、健康發(fā)展。面對(duì)行業(yè)嶄新的發(fā)展階段，龍湖集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)守“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、物業(yè)管理、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)的多維驅(qū)動(dòng)，協(xié)同發(fā)展。

2022年，集團(tuán)將針對(duì)所布局城市中剛需、改善、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等不同的細(xì)分需求，推出263個(gè)主力項(xiàng)目，其中54個(gè)為全新項(xiàng)目，171個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

投資性物業(yè)方面，北京、上海、重慶等地的多個(gè)商場(chǎng)，將于2022年開(kāi)業(yè)；租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓，也將穩(wěn)步拓店，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)水平。上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，將為集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

作為“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系的核心成員以及“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下的服務(wù)力的集中體現(xiàn)，龍湖智創(chuàng)生活將成為龍湖集團(tuán)多航道協(xié)同發(fā)展的新著力點(diǎn)，致力于為客戶提供貫穿全生命周期，能夠突破時(shí)間與空間邊界限制的高品質(zhì)服務(wù)，在“有生命的空間”里，提供“有溫度的服務(wù)”。

升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)的房屋租售、房屋裝修將圍繞居住需求的衍生持續(xù)激發(fā)新的增長(zhǎng)動(dòng)能，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運(yùn)營(yíng)，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來(lái)的效能。

在龍湖“傳統(tǒng)行業(yè)、未來(lái)企業(yè)”的愿景之中，龍湖集團(tuán)亦同步孵化諸多創(chuàng)新業(yè)務(wù)。目前，龍湖已在北京、上海、杭州、蘇州等地推出多個(gè)典型產(chǎn)城項(xiàng)目，打造城市圈辦公、商業(yè)乃至社區(qū)生態(tài)鏈，助力城市更新；為契合人口老齡化及“健康中國(guó)”的趨勢(shì)和政策，龍湖醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)以椿山萬(wàn)樹(shù)、佑佑寶貝等業(yè)態(tài)依托，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老、醫(yī)療、健康管理服務(wù)；龍湖積極布局?jǐn)?shù)字化“基建”，以千丁軟硬件產(chǎn)品能力、智能化集成能力，致力于為城市空間智能化建設(shè)提供一站式解決方案，為龍湖“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略提供科技動(dòng)力。

同時(shí)，集團(tuán)將持續(xù)對(duì)各航道的運(yùn)營(yíng)管理、流程創(chuàng)新等領(lǐng)域提供數(shù)字科技服務(wù)，同時(shí)積極拓展包括商場(chǎng)會(huì)員積分業(yè)務(wù)、商場(chǎng)商戶電子優(yōu)惠券業(yè)務(wù)、物業(yè)智能停車(chē)系統(tǒng)服務(wù)以及合作項(xiàng)目管理等多種外部經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景，提升數(shù)字化業(yè)務(wù)規(guī)模與服務(wù)能力。

面對(duì)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，集團(tuán)將始終堅(jiān)守初心，堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，保持低成本、多渠道的融資優(yōu)勢(shì)，保持合理、安全的負(fù)債水平，力求平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。